论坛对话

马洪涛:今天请问杜猛先生,因为时间的关系,我们请杜猛新生直接加入我们的论坛,想请教的杜猛先生的问题是,在您看来中国的SHOPPING MALL是一个什么样的发展现状?

杜猛:我们认为SHOPPING MALL有30万平的建筑规模,既然是30万的建筑规模本身都带有号召力,在咱们国家其223个的地级市,223个县级市,这些城市有15个负极城市在这个只有拥有50万以上的城市,人均收入达到6000美金以上的建SHOPPING MALL是没有问题的。另外城市每增加一平方米的建筑面积(商业),对解决就业问题,并且有23人的就业机会和岗位。另外来讲对一个城市的发展,对一个城市的品位对一个城市的价值,以及对城市的发展方向都起到凝聚作用。也就是说,SHOPPING MALL的商业表示形式肯定对我们国家会产生影响,我的观点是这种大型的商业购物中心,对我们国家来讲是方兴未艾的。

马洪涛:也就是说,杜先生非常看好SHOPPING MALL在中国发展的未来,对现在的发展做一个什么样的评价。

杜猛:因为历史的原因,我们的管理结构,不太形式。比如说过去的商业部门的管理,由过去的供销社,全国供销总社和商业部几乎就合并了,包括和建设部的分工是不明显的,SHOPPING MALL形成的政府给予的扶植政策也是比较少的,比如现在主流开发商应该是以商业地产为主,可是我们现在的主流开发商都是以住宅为主,换而言之,搞住宅的开发商,占了沾商业开发商的光,因为是他们提升了城市目的发展够能。

马洪涛:您刚才也一再提到了政策的政策,刚才的聂梅生女士也提到了相关的政策法规,刚才在聂会长的演讲中也留下了一个问题这样大的环境,对于商业低沉,特别是今天的主题SHOPPING MALL也一个时什么的影响?我们有请聂会长演讲。

聂梅生:商业地产是房地产的一部分,肯定和几个因素有关,一和整个的宏观经济是密切相关的,当然主要和金融有关,当然房地产的属性和土地、市场都有关系,我以前也参加过商业地产的论坛,总是把这个事情分开来看,包括今天的一些发言,给我很多的启发,实际上我们不能单就SHOPPING MALL说SHOPPING MALL,要放到整个的房地产市场来说。可能会更有利发展,如果可以设计一个非常好的SHOPPING MALL,但要考虑是不是在一个很好的政府的时段里,可能设计很好,但是由于一些宏观政策的原因不能实现。现在误区就是政府在住宅这方面力度非常大,所以现在是不是给商业房地产提供一个很好有利机遇,这方面也有一定的原因。也就是说现在中国的整个房地产中,住宅这方面大概占了八十几,其他的占15%,这不是平衡的。在这种情况下,很多大开发商开始专项商业地产,这是一个必然的趋势,我自己判断中国的商业地产的发展的空间,可能比住宅这方面大。因为从这两个业态来讲,中国住宅这方面发展的成熟程度,包括设计水平房地产运作的能力和国际水平差不多。因为国际上每年可以提供500、600万套的住房,这个和世界上差距不大,比较接近国际的水平。而在商业地产方面就差距比较大,无论是政策的支持,金融的介入,设计的水平包括运营管理和刚才通过天一MALL等等,整个的发展过程中,都可以看出来和国际上先进的管理差距越大,发展的空间就越大,这块是有发展机遇。但是从另外一个角度讲,又离不开宏观的背景,土地还好一点,主要是政策,是支持还是不支持?如果靠自己的资金,建起来不是很大。我现在希望中国的商业地产在发展过程中,能够规避原来我们住宅房地产发展过程中的经验和教训,迎来新的宏观调控但是不要太过热,不要太多的泡沫,因为住宅就是这这样。这样的经验和教训我们在商业地产中完全可以借鉴,完全可以规避。不要盲目投资,股市也有风险,不要把住宅发展过程中的经验教训带进来。

马洪涛:谢谢聂会长,不管上从全球的SHOPPING MALL的发展现状,还是我我们宏观调控下的现状,SHOPPING MALL还是给予一定的挑战。我们想请郭增利先生,请他谈一下作为一个大的开发商应该如何选择?

郭增利:刚才我们觉得讲的非常有道理,我们SHOPPING MALL也好,商业地产也好,自身从国外发展商业地产所具备的环境是不可匹配的,政策环境是因为金融环境,还是商业环境之间的在基础上因素有一定差距。所以我现在目前的阶段把中国的SHOPPING MALL和几十年发展的相结合,到今天我特别希望从中国的第一代的购物中心所诞生的背景,经过十年的发展所带来的价值回报。我举两个现象:第一个现象,第一代购物中心,包括上海的港汇(音)广场,广州的天河广场,那时候的社会消费力比现在落后很多,但是因为那时候的购物中心跳开了现在呈现出来的形象,具备的一定的市场冲击力,带给老百姓很多享受,所以在那个时候的开发商真正做的物主目标非常明明确,我在拿到最好的地段和物业价值,他在开发中并不是核心的,特别是到目前阶段包括很多的新兴的购物中心没有把经营状况好坏放在第一位,对于开发商而言要的是回报所以我觉得在第一代购物中心给予的出发点,已经为中国的购物中心奠定了基本的运动模式,这种模式就是投资上面,开发上一,运营商之间是分开的,但是为什么在中国实现分开不太可能,或者目前阶段没有实现,在国外可能投资Seven也好,最终是反应到物业的资本价值,达到这样的效果,在中国事实上没有专业的运营公司的队伍,就造成了现在刚会广场、天河广场都是自投资、自建,这样的模式一定会抑制购物中心的快速的发展,任何一个开发商都没有那么多的资金会建这么多的购物中心。

我刚从印尼回来,印尼卖的商铺也很多,举了一个例子,我这边可能是丧葬的用品,那恩便可以是婚嫁用品,要如何运营呢?在中国的投资中也有17个团队参与到一个项目当中,因为什么?购物中心是一个最专业的产品。客观的说,现在很多开发商、投资商也好,没有把购物中心作为非常尖端的高科技产品看待,把它淡化了。外向型的成功不是简单的,17个团队参与进来的结果是什么?投资汇报回来了,市场时值从1块变8块了,作为开发商,未来希望中国能有真正的投资公司,也有房地产开发公司,但是他不它不能在演开发主流,应该有专业的开发队伍才有专业的运营队伍,我们通过这样的组合,让进入我们物业的经营者,实现更高的汇报。因为金源新燕莎和金源时代两个分开看,我不知道我的观点对不对。金源新燕莎可以根据市场的变化随时可以调整,因为消费在变化。我反过来说,在同样项目金源时代购物中心是正个大的业主怎么调整?更多的时候我的想法像金源时代购物中心,特定的环境下诞生特定产品是有一定成长型的,但是我觉得它不能成为中国SHOPPING MALL的主流模式,如果换了另外一个城市,换了另外一个地理位置操作起来难度大,因为对租户的控制权是SHOPPING MALL最核心的问题。而作商业经营最核心的问题,一定有权利根据消费者的变化去调整SHOPPING MALL。可观的说一点,我们希望更多的开发商能像零售经营者一样看消费者,而不单单把无眼玎在零售商上,要关注到消费者身上。

马洪涛:谢谢郭先生开出的药方,我想这个药方是否管用,还希望操作层面的专家进行实践。我们也注意到关于SHOPPING MALL这些年是一个非常熟悉的概念,而且郭先生说了他研究SHOPPING MALL已经有八年的时间,同时我们注意到现在在国内,真正成功的SHOPPING MALL并不是很多,比如在北京可能也就是金源燕莎MALL,还有金源时代MALL。接下来请一位嘉宾就是金源燕莎MALL的操作、参与人员傅跃红女士。请您给我们分析一下在实际的操作当中积累成功的经验。

傅跃红:非常高兴和大家交流!刚才很多专家和业内人士做了充分分析,我想金源项目在这个历史阶段和历史时期出现特定的项目,它的开发商是世界金源集团,我们新燕莎集团作为运营商承接了它的大部分的经营面积,所以我们应该是整个金源时代购物中心的主力运营商,开发商和运营商有一部分的分离,并不是全部的分离,从2004年10月份开业,到现在已经快3年了,在这三年的运营过程当中,有颇多的体会和感受,这个项目到目前为止,应该说在正常的健康的发展。我想可能跟新燕莎集团在商业领域20多年的品牌无形价值的积累以及它的商业运营管理模式的形成有直接关系。我们运营这么大的SHOPPING MALL,应该说这个SHOPPING MALL从正常运营的全世界SHOPPING MALL来看,它应该是最大的,单体的建筑面积55万,加上后面二期是28万在这个项目没有开业之前,最大的MALL应该是加拿大的MALL,第二是刚才讲的美国四大洲的MALL,现在北京的MALL成为世界最大的MALL,所以引起了大家极大的关注。我们运营管理当中,体会最深有三点。

第一点,刚才我特别同意郭增利主任他讲的观点,一定要照顾好你的消费者。从开发商的层面,你选择实际上不是简单的运营商五,也不是几个品牌,几个商户,你选择的是市场,市场由谁来主导,是由消费者。这个市场有没有购买力,消费者能不能被你的项目吸引,这是最根本的问题。所以从开发商的角度和我们运营商的角度,首先是调研市场,研究市场,有了购买力,有消费需求才是我们可做的。这一点我们一直在坚持,刚才提到我们在不断的调整,从开业到现在我们有三分之二的品牌都调整过,已经超过了60%。这么大的调整量为什么?就是要贴近消费需求,贴近市场的要求。SHOPPING MALL的本质是提供一种快乐的生活方式,一旦你的吃、喝、游、购、行等等不能让他快乐,他是不回来的,所以调整一直进行。因此从方方面面的层面我们第一个体会要关照消费者,要时刻看着消费者来做事。

第二点体会,我们感觉你一定要有一个团队,无论你是投资商、开发商还是运营商乃至品牌的经营商,如果你没有一个好的经营团队你是做不成的,人是一切决定性因素,这个时候,开发商在做房产建筑的时候很专业,当您做商业地产的时候你不一定专业,我们做运营商,我们在做百货店,再做超市的时候我们很专业,但是我们在作SHOPPING MALL我们没有作过,我们不专业。所以我们这个团队的打造应该说是一个重中之重,而且没有现成的人才,SHOPPING MALL最突出的特点就是团队人员的构成必须具有符合知识结构的人才,才可以运作。比如我们最关心是SHOPPING MALL的招商,但是我们的招商人员如果不懂得它的物业条件、物业环境,不懂得相关的技术参数,你是无法满足商户需要,而且你SHOPPING MALL的招商,什么行业、什么业态、什么业主都有,你可能会找专卖店,不一定会招美容美发,你找美容美发,不一定找溜冰场、电影院。这里面业态、业主可能涉及到十几个,二十几个,他需要复合型的人才。刚才说了SHOPPING MALL是尖端的行业,不是简单的买东西卖东西,所以我想团队的打造是要非常尽力的。

我们这个团队有120名员工,我几乎做到一对一的沟通,很多事情都是一项一项,手把手的交流,我们付出了很多才走到今天。我们不知道能走多远,但是我们一直在努力。我觉得中国市场很好,北京的市场更好,我们团队努力是有希望的。我们现在看到它初步的成果,这是我第二点的体会,一定要打造好团队。

最后一点体会要注意相关利益者,无论作为哪一层面是投资的、开发、运营、品牌的,哪一个层面都好,你要知道你在做事的时候,你作为开发商考虑运营商,你作为运营商要考虑品牌的关系,还有和政府、社区的关系,方方面面的利益关系者和关系利用者,把这些方方面面的功能、职能匹配好,你才有可能前行,最后的体会就是持续的调整,不断的坚持,只有坚持才能有希望。

马洪涛:谢谢您毫无保留和我们分享了您的经验。而且我想郭先生非常高兴傅女士和毫无保留的和我们分修这份经验。在前面安源先生提到一点SHOPPING MALL重要一点是产业性和娱乐性的,而且我想这样的体验性和娱乐性应该在最初的设备当中体现出来,我想请来自意大利的设计大师马小利先生为我们解读一下,在最初的设计当中,怎么样让建筑的设计和娱乐的设计结合起来。

马小利:首先必须说明,它的设计非常重要。如何才能够更好把娱乐和商业化完美融合到一起,这需要有非常精心的设计,像我们刚才看到美国的MALL一样。

但是我们觉得更重要的一点在何处建设娱乐和商业合为一体的SHOPPING MALL,因为从设计上来讲,我们可以做一个最漂亮的SHOPPING MALL,但是有可能面临没有客户,没有市场的窘境。所以说,作为一个设计师来讲,在项目分析阶段,就能够介入项目和客户来共同分析,共同确定这个项目的选址,这一点我们认为才是更加重要的。像刚才看到的项目,那些成功的案例因为在项目的初期,他们肯定进行了非常好的项目调研和市场分析,所以它自然而然体现出设计中的效果。对中国很多房地产商的建议,商业地产和住房项目完全不一样,因为住房项目不管你在哪里建,中国现在的情况都是可以赚钱的,但是商业地产必须要在前期有很好的调研和深入的研究。我们觉得对项目前期的调研需要一些付出,但是对于商业地产,还是对设计来说都是非常重要的一环。

马洪涛:谢谢马先生!刚才马先生说的是一个好的项目不能靠闭门造车设计出来的,要经过方方面面的考虑。因为时间的关系不能在进行交流,我想通过刚才的演讲,可以在中午的休息时间做一下好好的细化。我们祝愿天津的SHOPPING MALL能够为天津和其他的地区带来新的商业繁荣,也给我们每一个中国人带来更多的选择和快乐。谢谢大家!