聂梅生发言

各位嘉宾、各位朋友上午好!很感谢参加天津这样一个商业地产的高峰论坛,我想商业地产顾名思义和商业有密切的关系、和地产有密切的关系。从我们国家房地产业来说,商业地产是非常重要的一部分,尽管现在在宏观调控的形势之下各项政策聚众在住宅方面,但是我觉得安居乐业这两件事情是分不开的,你只有安居大家才可以乐业。今天可能把两件事情合到一起来说,其中有一部分关于整个房地产的宏观形势和安居有关系,这些政策也和乐业有关系,关于商业地产的一些更精辟的演说,我也想听听后面嘉宾的介绍。我现在把2007年房地产市场的现状和发展在这里和大家做一讨论。实际上连续三年到四年的宏观调控,它由三个因素构成国家经济增长过快,固定资产投资每年增速过高;第二个是整个的核心社会大形势的要求;第三是我们环境资源消耗,这方面的压力比较大,所以三个因素促成了连续几年的宏观调控。

宏观调控之后,应该注意到房地产进入了一个转型期,这一点我在去年讲的时候,很多人还怀疑,觉得还是和原来一样,但是今年大家都认为进入拐点,这个主要从第一个转型就是我们住宅产品这一部分,会从商品向公共产品转移;转型二:投资功能向实用功能转移;转型三,从消耗资源向节约资源转移。由于今天背景是讲商业地产,所以我重点讲第二和第三。也就是说它的投资功能和实用功能之间的关系,这个和商业地产有关系。而且很多政策也开始向商业地产这方面去进行调控。这里有一张图,可能大家做商业地产,从经济角度考虑会比从住宅经济考虑更多,所以要把这个事情把的经济背景和大家交待一下,不等于宏观调控重点是对住宅,而对商业地产就放开的,可能还不是这个情况。因为房地产市场和经济因素太大,实际上诱发这次宏观调控有两个主要的因素:第一,就是我们长期低利率,持续了将近十年的低利率,必定造成整个货币投放量加大,因为流动的资金太多,这样促进促成了投资过热。另外,长期的外贸顺差。外贸顺差到今年并没有很好的解决,由于外贸顺差过大也造成货币的流动性太多。所以从今年的金融情况来讲,央行的银监会重点放在控制资金的流动性上,不会放松。这两个诱因就造成了银行贷款的增加加快。银行为什么把贷款增加速度加大?一个是存在压力,顺差达到10万个亿非常大;第二是银行去年上市的压力大,像建行、交行都上市,所以造成了整个三条线货币膨胀过大,投资增加快当中很大一部分,有20%到25%放在房地产上,所以整个房地产这块肯定热,而且银行贷款也直接进入了房地产。

所以红线造成了红圈,所以红线反向来调整。宏观调控当中,首先在经济的层面上是调整房地产投资过热,当然控制银行的房贷带动需方,抵消外贸的顺差,这块靠中低收入普通商品房和经营适用房包括廉租房的建设。一个国家如果不能够用内需达到经济增长,光靠目前出口这是不行的。所以从长远来看一定要启动国内内需这部分,内需可以平衡社会不和谐,大部分的人买不起房,所以这部分的内需非常重要。我非常高兴看到经过"人大"以后各个城市把重点放到了中低收入这块的普通住宅建设。这块内需仍然是非常强的,从宏观调控的最后结果来看,肯定要把长期低利率问题解决。大家已经看到,红线造成的房地产过热的宏观调控,用蓝线把它慢慢的拉下来,这可能是经济的背景。在这里商业地产属于这个圈内,不可能脱离整个宏观形势来看。商业地产的投资,这里面讲一下投资功能和实用功能的关系,这个和商业地产有一定关系,不动产和金融资本密切相连,国外把不动产、房地产放到金融类一定有道理,我也觉得更多注意房地产的属性,但是它实用功能是基本的,不论是住宅和商业地产实用功能和基本的投资功能不可避免。原来的经济需要更多强调投资功能,甚至引起一些泡沫和经济的不安全。这和我们国家前几年的GDP有关系。发展到现在可能社会和谐、绿色GDP谈得更多,在这种情况之下,可能投资功能和实用关系要进行一定的转变,返回到经济的角度来说,流动性过强的时期一定导致实物资产升值,中国就是这样,流动性很强,拿钱买什么东西可以保值,这就需要大家考虑。最后变成买房地产,还是投资住宅都是流动性过强,导致实物资产升值。我们国家现在实物资产升值到什么程度?连原来非常普通的普洱茶都炒成现在这个样子,这就是实物资产升值的印证。但是实物资产不恰当升值结果一定导致平分差距加大,只有有钱的人才会投资实物资产,这样会使穷人更穷,这也是国际上的惯例。所以在这次宏观调控的大形势之下,这三点不可分割的,一定要去控制投资性的购房,不管是商业地产还是住宅。这就是我今天重点要说的。

第二个转型就是经济类型;第三个资源节约和资源消耗。我总结了一下,咱们盘点一下"十五"计划最后的预期和目标,是什么情况?"十五"期间就是2000年到2005年这个期间,GDP增长持续目标。当时计划目标7%,实际上最后是9.5%,超了不少。当时确定全国可征地面积不小于19.2亿亩,最后我们变成18.3亿亩。为什么18亿亩就是"十五"期间一下子锐减了这么多,将近1亿亩。主要是污染物的排放,原来计划目标减少10%,结果增加了27%。所以为什么今年两会的时候,仍然是污染物减排这一目标没达到。导致我们温总理在检讨,这就是"十五"期间超了这么多,能源环境系数这是我们非常重要的一点,我们国家的能源能不能支持经济的发展,当时计划目标是0.5%结果达到1.0%,加了一倍,说明我们能源的需求非常大。在目前的情势下能不能把GDP超这么多,我们没有这个能力,可耕地面积和能源污染物的排放促进我们国家经济增长,必须具备与环境和谐的情况。2007年两会政府工作报告当中,2006年没有完成的就是两个指标,一个是污染物减排2%、能耗降低4%。所以我讲三个转型五,大家一定要注意由于房地产业是一个典型的资源消耗型产业,不管是商业地产,还是住宅都需要土地资源、能源。我们国家这方面的形成限制性的因素。另外一般来说,商业建筑的能耗是住宅的5到10倍,在我们国家恐怕将近10倍,这一块要更加注意。如果没有很好的节能措施,最后限制你达到这个目标的恐怕是政策,而不是说你的建筑师能够做得多漂亮。现在商业地产建筑能耗相当之大,要注意建筑节能和环保。而且环保是当前市场的首选,由于时间有限,我说一下关于2007年房地产的政策和走向,首先国税局2007年拉开了房地产政策序幕,也就是说1月16日宣布了增值税,要求房地产项目进行增值税的清算,规定全部峻工的完成销售的85%的增长,这个大家很清楚,这个非常重要的一个政策。通知出台主要显示从严调控房地产的决心。这样一个结果,将压缩房地产企业的利润空间,加大资金的压力,而这两件事情都是我们非常重要的的事情。

在增值税出台的初期,有很多媒体采访,还有很多不管是政界的,还是经济界的,还是房地产开发企业都认为影响不大,但是实际上到了现在,开始显现出来它的威力,预计2007年行业的毛利润将平均下降5倍到10倍,这是一个很大的积压,大部分的开发企业将不得不加大开发规模,多结算面积。当然这件事情被不同的企业评价不一样,市场化运行度高的影响比较小,市场化运作比较低的开发商影响很大,尤其是利用特殊的资源、有特殊的关系,低价大量拿地的开发商影响最大。最近我碰到一些开发商,因为去年宏观调控在一定程度上促成开发商大量囤地,囤地以后土地增值税一出台开发商就算很细,这个房价不能涨到什么地方,涨幅到什么地方以后政府拿的钱就比我拿的钱更多,如果没有算这个账,我们就应该算一下,这个杀手锏很厉害。第二,温总理的政府报告指出三条,我不重复了第一条讲节能省地,建设资源环保型的房地产;第二广大群众商品房解决低收入家庭;第三正确利用政府调控。今年出台很多政策都是两个手段,比如说政府的宏观调控是一方面,市场调息、调税都是进行房地产市场调息,政府报告对房地产市场还是比较严格。第三,今年人大出台的物权法,物权法出台与房地产什么关系,起码有六个关系:第一,70年使用权到期以后自动去除,这个大家觉得非常高兴,尤其是海外朋友;第二,严格土地使用因为物权法里面有严格的土地制度,预示着未来调控会在一定程度上已知需求,在今年讨论2007年房地产走向的时候,恐怕大家要注意需求会下降,但是这个大家原来一致认为需求旺盛多少年,包括婴儿潮的文化,但是政策的导向会使需求压缩。如果需求压缩的话,房地产市场需求自然会压缩,一个是土地的问题,另外还有股市这样疯长一定会压缩房地产需求,所以需求下降是房地产业今年有可能出现的非常重要的现象。第三,土地出让方式的规划维护的国家的利益;第四拆迁补偿规定可能增加成本,减缓房地产开发速度;第五,公用设施建设;第六,最重要的是《物权法》的出台,物业税的开征提供了法律保证。我当时说《物权法》是第一步,有物权法就有物业税,整治很多年的物业税有了法律的依据。

第四,商务部严格限制外商投资房地产。这里有一个指导意见《2007年关于吸收外商的指导意见》特别强调要采取有效措施,研制限制外商投资高耗能、高污染、低水平产业严格限制外商投资房地产。为什么要这么做?很多人不理解中国难道不要招商引资了吗?不是这样的!主要问题我觉得外商投资房地产这件事情在今年2007年年初提出来,还是由于流动性过强,保护我们国家金融和银行的安全,我认为还是这个问题。这是继2007年7月16日外商限令171号文件以后,对外资进入中国房地产又一个限制文件。第五,建设部废止90平方米以下建筑要点。这是征求意见稿很低,挂在建设部的网站,公布十几个小时马上退下了,当然建设部还发了一些公报。另外是,央行加息。加息不多但是已经明确显示了政府将明确地调控和引导房地产市场。加息对于消费者来说,每个月的供不是增加很多,但是心理预期作用很强大,房价还不能控制,还会加息,这个走势前两个月,房价继续上涨的趋势。二月份同比上涨5.3%,商品房是5.9%向深圳、北京、广州、福州上涨的幅度接近10%,并没有下来还在涨。二手房也在涨,所以整个房价还是在继续上涨的趋势。

而且一季度的投资增速有望提高,我觉得一季度的投资增速提高的原因是去年90平方米的事情,搞了很多规划在调整,调整以后到今年才可以开通。房地产行业的加速整合,尤其是并购非常重要,因为优胜劣汰在宏观调控之后会显现出来,所以实力缺乏的、资金缺乏的企业资金链断开,会进行并购。但是大型的企业,增加了上市的机会。讲一些好消息,比如北方城建房地产发生企业债,迈出2007年第一步这是不容易的,我知道房地产产业基金、房地产企业债很紧。但是三月份国家发改委在第一批中北京城建投资有限公司获得了红利,当然比预期值要少。另外,2007年各个部委还会出现非常细致的法律政策,国土资源部会优化土地供应,比如说几年开发要收回规范工业用地。建设部要加强中低价住房,规范市场落实建设规划,央行、银监会这也是一个好消息,会实施房地产金融产品,不包括卖给、分散住宅这一部分,这件事情和企业债是今年报出非常好的消息,也更加说明我们国家在金融这方面会走向直接融资。

维护金融安全、控制首付比例等等,发改委将加强项目审批。税务局将严征土地税,商务部将限制外商投资,从严审核外商并购。外汇管理局将禁止海外基金金融房地产业,这样会使我们住宅机构区域合理行业标准更加规范,各地保证制度加大,比如说北京今年要做30万平方米的廉租房,建两个一千万的经济适用房各地都在加强再建设,房地产金融会多元化。
目前央行银监会正在加紧制订房地产投资金融管理办法,我们国家的融资终于在商业地产了,这样加快证券化的步伐,解决当前银行中长期贷款债务比例过高的问题。总而言之,随着房地产业的不断深化发展和金融环境的逐步改善,中国的房地产金融创新将会层出不穷,金融产品更加区域多元化,房地产融资市场必将步入快速、健康持续发展的阶段,我想在宏观调控之下,最后一个健康的房地产市场,不管是商品住宅的市场,还是我们商业地产的市场都会齐头并进,谢谢大家!