贾卧龙发言

各位嘉宾、各位领导,大家下午好!今天我非常高兴受组委会的邀请和大家一起探讨商业地产在发展过程中的运营模式和它的机遇挑战。今天下午和大家探讨的课题是商业地产存在的问题和商业地产如何运作的两个课题。今天我们上午很多专家学者都谈到了商业地产,我们香港太平洋在国内的几年发展过程中,每年操作20万平方米以上的商贸项目在20个左右,这个操作过程中我们有一个最大的体会和感悟来自于一线,我想和大家一起分享。

商业地产因为它的高利润、高回报,从2004年以后各界人士纷纷进入商业地产,包括新成立的商业地产开发公司,还有很多住宅的公司也开始纷纷进入商业地产。商业地产目前竞争非常残酷。我们现在商业地产和住宅地产的本质区别是什么?如果把房地产分类的话,住宅地产应该是小学生,只有小学生就可以操作,写字楼和公寓应该是中学生,真正的商业地产是大专生和大本生操作的,刚刚谈到了各行各业都进入商业地产。第二、规模很大,现在的开发商有很多,10万平方米以内的都不想和你讲,多少才能谈呢?30万、50万,80万,身为一个城市,整个商贸区。我们现在的开发企业随着开发规模的扩大,商业规模越来越大,定位很模糊。

第三,我们商业地产开发企业,我们现在要搞清楚概念,很多的企业你是要通过开发赚钱,还是想通过经营赚钱,很多开发没有搞清楚,他开发了很多大的商场,大的卖场。但是他想通过买房子来赚钱,还是通过经营赚钱,我认为这是一个要搞清楚的问题。比如说我们搞50万平方米,在这个城市规模最大,你是经营?还是要销售?当然我要全部卖掉了,但是销售的话开发这么多的大型物业,你如何把商圈带动起来,定位是找到了,现在目前存在的问题。

第四个问题,缺少对商圈的研究和定位,甚为一个商业地产是有它的属性的,但商业地产中按中国的特点,城市中心建购物中心,城乡结合部建专业市场郊区可以建物流,有的小区就要建一个大型的百货公司来支持,我们有的开发商在做商业地产的时候,对城市的商圈位置和城市未来的发展规划研究得很少,最后实际上是想到也是开发,最后房子可能卖掉了一部分,但是后期经营部起来,目前国内很多城市或者商业地产有60%的经营得不好。除此之外,商业地产既迎来了大开放的时代,我们认为商业地产业结束了暴利的时代。

我和有些专家的观点不太一样,因为中国的宏观调控是住宅地产,但是它的政策一般的营业税、所得税等同样适用于商业地产,在商业地产从过去的投资型已经转为实用型,通过开放获得暴利的时代应该已经结束了,我们在开发房地产的时候,要从一个短线的开发,变成一个长线的经营,要从这个角度思考。除此之外,商业地产的投资规模,包括现代的业主投资热情也在减退,在前两年我们买得好的商业地产挖了一个大坑,全开发完了,但现在有的房到了封顶,销售量只有60%、70%,我们老百姓的投资非常的慎重,因为前期的投资没有得到良好的回报,这样导致了商业地产开发中从短线变为长线的经营。

还有一个特点,我们现在很多商业地产开发,很有人认为住宅开发完了找一家物业就可以,但是商业地产开发恰恰和住宅有本质区别,商业地产开发从你的开发盖好房子,等于是二万五千里长征刚刚迈出第一步,商业地产能不能产品良好的回报,不在于开发的过程,而在于销售的过程,直接影响了商业地产的价值和未来的投资趋向,也决定了商业运营是否取得价值。我们很多开发商在这点做了很多很多工作,但后期如何经营,甚至房子已经盖到一定程度,甚至要封顶和竣工但是和这些企业没有沟通和交流,很多设施不符合商圈的要求,自己做一个梦想,一直跟多项目招商失败,这也是很多开发商面临的问题。在我们接触的项目当中,很多项目是后期改造的。

除此之外,还有一些从事过房地产开发,住宅开发进入商业地产开发以后,盲目介入商业运营和管理,而不是请专业的团队做,这样导致很多运营过程当中出现很小问题。因为商业地产运营和管理是一个复合型高科技的,他是专业化很强的运营方法。很多开发商没搞过经营,没搞过运营,即便搞过百货运营,搞过国务中心运营如果没有搞过SHOPPING MALL运营,那么管理肯定不成功。甚至还有一些开发商从来没有涉及到商业经营,刚才听到根据我们的体会,在商业地产当中,遇到了很多问题,我想把我们的一点感悟再次和地产企业同行分享。如何做商业地产?我想有几个体会。

第一,如何实现商业和地产的有效连接,商业地产是两个概念"商业和地产"。地产是地产开发,如何实现商业和地产的有效运营和开发?我们想第一点,先定位,首先要对商圈进行大量的市场调研、评估了解政府未来的发展规划,了解商圈的布局和本项目特征,然后作出一个准确的定位,我这个定位是以购物为主?还是以复合型的服务为主?还是作为大卖场为主?等等要首先确定定位。

第二,确定商圈。如果来开酒店谁会来加盟,谁会成为你合作伙伴?在规划之前要和商家形成供应,达到初步的共识。第三,规划以后才能设计,才能开发。这样保证商业地产开发出来以后,有商家进驻然后经营。

第二点作为SHOPPING MALL项目,我们加入开发30万,开发30万商业项目,我们的商业组合是怎么组织的?哪些商业项目需要我们卖掉,哪些需要买,加上开发两个字不是纯运营,是要通过开发获利,而不是通过长期经营收取租金来获利,开发商是以开发赚钱,但必须考虑我开发30万平方米有多少万平方米是可以对外销售,有多少作为联营,有多少是自营的,必须要有合理的比例。按我们以往的操盘经验看做大SHOPPING MALL项目,至少有三分之一,甚至占到40%的比例作为引入主力店加盟,这些产权不应该卖掉,如果卖掉以后,分割成若干个商铺卖给小业主,将来产权不清晰没有一个开发商敢进来,进来以后也会出问题,有60%的商铺我们卖掉,作为收回投资成本,通过附加值把你和主力商家合作比较低的租金产生的亏损部分弥补上。主力部分做是333或334,有40%是自留的,其他的由辅助店经营。

在我们开发地产的时候,涉及到两个大问题,一个是销售面向市场,面向更多的投资户,第二个面对招商,面对今后的经营。在开发商地产的时候,第一个首先考虑环境,在大的布局、大的城市规划符合业态的情况下,我们符合的工作在本物业要有良好的交通,要通过景观、氛围营造提升商品价值,作为SHOPPING MALL项目今后的商业部单纯是购物街和餐饮街应该是体验式消费的场所,是一个一站式消费场所多功能的消费场所,如何使景观氛围营造把它打造成为具有旅游、休闲、体验、油污、娱乐、餐饮多功能为一体的购物消费场所,我认为这是我们将来开发商业地产非常大的SHOPPING MALL索要考虑的核心问题。商业选址。不同的物业形态选址方法不一样,像超市只要你周边有5到10万人口,随着城市区域板块的加快,这个板块可以大一个大的超市,但是这个板块不适合盖一个大的百货公司,百货公司由若干个购物中心聚集在一起会形成城市分为。不同的业态选址方法不一样。

第三点,在开发的时候,主力店的加盟,一个商业地产要想做活没有大的品牌店拉动,没有大的品牌店进入是不行的。除此之外业态的兼容、错位和差异化,在一个大的SHOPPING MALL里面,我们的业态要有差异化,要有一个错位,要和你周边的商圈尽量走错位经营。如果你作为大型购物中心,你的定业态要兼容,消费要多元化,而且目标一致。像万达在中国有很多广场,而且沃尔玛、万达开展地产的时候,他通过沃尔玛的进入把一层的房价带动很高,卖掉以后,很多投资者租给了一些精品店,但是精品店和沃尔玛的消费群体不一码事,在超市购物的消费者,购完物就走,所以说最后没有经营起来,万达在初期经营部好有管理,后来万达在调整业态,进行统一管理,现在它的一层和沃尔玛的超市,目标群体都在做手机、数码等等和超市消费群体尽量融到一起,像万达很多商场运营的情况还是不错的。


除此之外,商业地产一定要符合城市的发展,城市在这个地区定位,像北京区、朝阳区是世界500强跨国公司居住的CBD地区,中关村以高新技术产业为主的区域,我们做商业地产开发也是一样,根据城市的发展规划和布局进行定位。由于时间关系我简单把我的一些体会跟大家进行分享,预祝中国的商业地产健康快速发展,谢谢大家!