郭增利发言

因为时间不早了,我尽量压缩我的演讲。今天和大家交流的问题是中国购物中心和商业地产的状态。首先跟大家解释一下,为什么在这个题目当中,我发现中国商业地产也好,购物中心也好有基本的规则,我们今天在下面的分析当中都依据这些基本规则,包括购物中心到底是什么属性,商务产什么属性这是一种思维方法。

另外一个环节,为什么我在题目当中提出中国购物中心和商业地产。我依然认为到目前为止中国商业地产的概念是错误的,因为在商业地产概念范畴当中范围比较大,我们谈到SHOPPING MALL,谈到购物中心,谈到商业地产之间大家可能搞得不是很清楚,把商业地产萎缩到我们这个行业当中,基本上是零售行业地产,也就是说SHOPPING MALL是购物中心的形势,购物中心是另设房地产的形势。在今天的演讲当中,主要讲三个问题:第一个是有关发展环境;第二个问题是中国商业地产发展的一般状态;第三我们谈购物中心和商业地产目前的主力店是什么样的状态。

首先我们认为,一个购物中心也好,商业地产也好,其实它要升值和发展,有自身的属性存在。大家可以透过这张图表看到购物中心和商业地产通过地产开发,作为打造新的产品,通过商业运营最终实现价值,这是作为商业地产核心的要素,也是核心目标。这个目标决定了我们与百货店真正的区别,但是我们要做好一个商业地产项目,事实上我们最不能离开的就是零售商,所以在接下来的分析当中,我在发展环境浪,重点要和大家讲一下,大家可能再做以开发商为主,但是我们到国外参加各种会议,在与开发商交流的时候,大家想象不到交流是什么?实际上张总谈的是零售业如何,所以购物中心要发展、商业地产要发展零售商的情况必须要了解,零售业的状态趋势必须了解,消费者的变化趋势一定要了解。

首先我们看零售商到目前这个阶段他有四各方面的转变,一个是产品;一个是定位;一个是扩张;一个是经营。首先在产品方面我们过去的零售商,我们基本上强调把商品提供给大家,满足消费。随着消费我们更多的商家关注到在竞争当中一定要强调服务,这也是零售商发展到第二阶段的必然产物。但是,当消费力进一步发展的时候,很多的消费者的消费倾向又发生了变化,他们倡导什么?需要什么?需要是体验和环境,所以这也是中国的购物中心在发展过程当中必须要面对的问题。包括我们在购物当中看到溜冰场等等一些主题乐园,实际上它就是验证了与老百姓日常消费趋势接轨的这样情况。同时我们来看定位。

过去我们讲百货,可能听上去非常简单,但是大家有没有发现,当百货业的竞争达到一定程度的时候,百货业再做专业化的细分。目前阶段,中国都市型的传统大百货应该还具备一定的发展空间,专业的百货在百货业当中所居的地位很重要,应该叫领导地位。随着中国百货业的发展,百货业的细分趋势一定逐渐形成,再次把百货业划分成八种专业百货,为什么在这里做专业百货的划分?事实上百货店的划分要跟我们未来购物中心也好定位要配对。也就是说我定位在一个高档的购物中心,我可能需要一个高档的百货,我可能定位时尚的购物中心我可能需要一个时尚的百货。现在看我们目前国内的百货店的定位因为市场竞争还没有逼迫百货商往这方面发展,所以目前阶段以都市和谐型的百货为主,当百货店的主力店占到4、5万平方米的时候,开发商竞争上的压力会很大。资金在与业主洽谈资金合作的时候,通常超过主力店的面积超过40%的时候就没有机会,因为40%的主力店的面积事实上所付给业主的资金很低,付给他的租金低意味着整个物业价值带来一种损伤。

第三,我们还是必须看到,零售商到底有什么变化,大家可以看到几年以前中国的零售商基本以规模扩张为主,在一线城市、二线城市很多领先企业集团,基本上不亏成本,拼命做战略性的布局,经过两到三年的时候,特别在一线城市、二线成本基本完成,新的布局市开始专项三、四线城市的布局。同时在2001年一直到2006年连锁百强的民营店增长率下降趋势很明确。大家可以看从2001年大致上是65%,现在基本上在56%。到2005年的时候大概在26%,相反我们看这条线,这是他的销售额。所以大家可以看到,到2005年,我们当年的零售商的店铺增长率是26%,但是我们零售企业,他的销售也的增长率达到42%,也是意味着更多零售商开始考虑是自身的经营问题。为什么呢?因为有很多零售商进入了不该进入的项目,在项目的整体规划当中的失败了,所以很多零售商扩张的积极性受到影响甚至于很多的百货店不愿意成为购物中心的主力店。所以我们对比零售商,发生这样的变化,可以看到,零售商的经营效率开始进入到上升时期,如果我们的购物中心,和商业项目它的规划上可以考虑非常充分非常到位也非常适合消费趋势的话,这样的项目事实上跟零售商的合作关系还会逐渐的确立起来,或者形成更加紧密的战略性关系。

再有,我想在经营方式上,大家都能够感受到很多零售商在做的是资本经营,他不是再做本身零售经营,这也造成了很多购物中心的开发商,在与零售商合作当中,出现了很多不五愉快的事情,也就是说,业主选择哪一类型零售商的时候,关注他什么,单纯的关注规模吗,一定要关注单店的销售能力,所以这么多年下来,中国的购物中心业主吃了很多亏损,但实际上这家店进入到你的购物中心,到底可以给你带来多大价值,我想未来的开发商最好可以更加缜密的分析,如果属于资本运作性的运营商对你的合作价值要打一个问号,要更加谨慎的分析。同时我们可以看到,如果单店销售高,那么意味着业主将来的租金收益可以非常稳定,业主的租金收益稳定,将意味着你的物业在资本市场的价值可以得到保障。另外开发商应该根据不同业态和品牌的单列销售额对主力店的租户进行考量。从目前我们所统计2005年的情况来看,百货店的单店销售额高于超市。同时大家看到,在中国不同的商业地产项目都在引入超市,即使这样给开发商带来的压力是什么?是不是零售商也可以取得预期的项目,所以强调对不同业态、不同品牌的销售单店销售额的评价,事实上有助于开发商更好的把握自己整体项目的租金水平和盈利能力。

所以我认为超市并不是适用于所有项目,它的作用应该被开发商重视起来,应该客观认识它,同时在目前阶段及专业店在中国兴起,专业店未来将会是商业地产商的最重要的伙伴和租金方面最强大的支撑力量。同时,百货和超市都在做细分化,刚才我也有一张图表,百货细分化、超市细分化就意味着一点,未来的物业提供者产品定位也要细分化。刚才我们一直谈到租户和购物中心业主之间到底是什么关系,我始终强调物业价值,如何才能更更高的实现物业价值,我想从简单的来说规划、开发稳定的运营和最终资产价值,因为组委会只有10分钟时间,这里面把五资料留给组委会,我不对每个条目进行阐述,但是有一个非常重要的因素,如何稳定经营?

目前这个阶段,大家通常情况下开发商在操作的时候,把招商和运营分开的,我确定一点,如果你的招商和运营分开的话就意味着你的租户组合有可能不能适用于未来的商业运营需要,所以在目前这个阶段,中国购物中心也好,商业地产也好比较大的通病,强调招商和运营有机整合,就意味着我们通过有效的租户组合达成整个购物中心的吸引力。如果你的租户组合不合理,那么就意味着你的稳定经营就没有可能,同时在这个环节,我也想跟大家做一个简单的提示,刚才杨建伟先生也在演讲当中提到大家关注这样一个特殊情况,在中国SHOPPING MALL被非议的很多,购物中心非议的也很多,大家有没有观察一点,你们看一下中国真正出租型的购物中心,是不是在经历两到三年之后他的市场在逐渐好转,我确信!今年以前看燕莎的时候有不同的感受,这个结论说明什么?在其他各地也有这的项目,意味着当市场发生变化的时候,出租型的物业可以作出租户调整,与市场接轨顺畅了,这个物业一定有成功的可能性和基础。

商业运营对购物中心的价值我想从条件、从运营的基础和对运营的深化,我作了一个表格,在这个表格当中,我列为首要的也就是A1A1点的位置,就是产权和业权的完整,这意味着你能够准确的根据市场的变化,有权利独立自主的去挑选你的租户,当你能够达成租户的优良搭配的时候,你到最后对角线的物业资产价值一定可以提升。因为时间关系我不在完整的讲这张表格。

同时我觉得中国的商业地点金融化特征很明确,但是是不是中国现在适合发展商业地产,我认为这个环境对目前的市场来说是一个很大的挑战,因为我刚刚从印尼回来,印尼的购物中心也有出售,韩国的购物中心也在初设,但是政府发现这样的问题之后他们就在探索这条路,在目前这个阶段,我们一定要探索各种金融的融资方式。

2004年到2006年6月,我们统计了一下有关商业地产信托资金这方面的融资情况,2004年1月到6月,我们总的商业地产的投资信托28.6亿元,我指的是是零售房地产,规模最大是6.9亿元,最小是0.2亿元。同时大家可以关注发行规模。2006年1到6月份同比增长15%,到2005年6月深国投到目前为止发行规模6.23亿,占所有信托公司的首位,为什么我们今天把信托这一部分的统计单独拿出来,因为在中国其他的融资体制不具备的环境下,商业地产的信托很有可能会成为过渡时期一个非常重要的融资方法。

进入到第二大问题,购物中心和商业地产的一般状态。大家可能看到特殊的情况,我在超出市场能力和部分区域还不重组,这三点中大家看到有两个基本不同。也就是说有很多被调查者认为商业地产已经饱和,有很多人认为有很大市场,造成目前一些外资的购物中心,开发集团大举进攻。另外一方面,出现中国很多的本土的开发商陷入窘境,所以我想用一句话来形容,在北京的商业地产数量较多的惊人,但是北京的真正的出租型的购物中心少的可怜,我想得出这样的调查结果,我认为是不奇怪的,也就是说够味中心他自身的专业化程度远远没有达到这个行业可以顺畅发展的阶段,通过三到五年过渡时期购物中心已经成为商业地产的新的标志。所以说,购物中心在中国有多大变化,数量有多么巨大,通过我们的统计,购物中心从2003年以来大体上每年保持增加85家左右,2006年增长速度和数量已经缓和,2005年与2003年到2004年基本持平。

这是一个很有意思的问题,购物中心可能会进入到一种稳定增长的阶段,未来一到两年并不是向大家预期的那样,中国购物中心会高速增长,我说的购物中心按照严格的定义,按照专业化操作方法,和持有性的特征去界定购物中心。中国每年只有85家,中国市场有多大?这个市场容量还能不能接受更多的购物中心?我想大家能够有判断,同时在中国的购物中心发展过程当中,有一个奇怪的问题,外资购物的比例非常高,现在目前我们统计的结果基本上在35%%,二十几个国外的购物中心品牌陆陆续续进入到中国市场,但这些品牌进入到中国市场以后,会发现它会在段时期内创造出非常高的利润。

我举一个例子,海河置地物业控制70%,但是我说了一句话,我说你忽略了一点,他用70%的面积可能创造了我们本土开发商110%的租金,他为什么70%,因为他要有一个组合,不是所有的品牌进入项目当中都可以,他必须符合本身购物中心的定位,这就造成了一点,一边是100%的招商,另外是70%的招商最后得出结果完全相反,我认为商业地产和购物中心的反差越来越强强烈。我们统计结果在所有的商业地产项目当中,能够基本上符合购物中心标准的大致在25%。上海是最高,达到39%,其他几个城市没有列,也就是说在这个城市50万人口以上,没有购物中心,但他有商业地产项目,可能都是产权式商铺为主,也可能是专业市场的商铺,我想通过中国比较成功的购物中心的启发,包括我们90年代;第二,外向型的成功对很多地产商产生很大影响,我想更多地产商会关注天津,也会按购物中心的方法操作,同时特征就是专业的开发公司正在加速布局中国购物市场,很可能会演变成为国际化的竞争。

同时大家会说宏观调控了,对住宅好象反映比较明确,很多地产商进入商业地产领域,其实,到2006年1到6月份我们的统计是一个很奇怪的现象,2005年到2006年6月由于商业地产调控,我们商业地产投额增长速度还是蛮愚房地产投资额35%,住宅地产向商业地产专项并不是很明确,仅仅局限到2006年6月,因为在去年下半年开始中国我管它教主流的地产商已经纷纷涉足了商业地产领域,这些主流地产商进入商业地产领域,他们做的是按照标准的购物中心的运作分子开发项目,所以我想这些大地产商进入市场业,对于整个地产的拉动作用丰富强大,同时大家可以看到中国各个城市分布不均衡,有些城市是零,部分的地区购物中心数量不高。

第二特点是北京的面积首次超过了上海,上市面积比较多,但是北京的商业项目招商压力要比上海大很多,2005年到2006年1000个品牌进入北京和上海市场,大家想一下这些品牌进入中国肯定选择上海,上海到目前为止商业增长率比北京慢,意味着对北京的商业项目压力很大。今天在天津开会,其实重庆和天津在整个城市反映当中是增长速度最为强劲的,特别是天津,我认为天津未来商业地产的挑战非常严峻。

再讲一个问题,这是一个可能大家从来没有见得到的统计表,中国的购物中心应该借鉴什么东西?经过我们的统计中国的购物中心平均楼层大致上以4到6层为主,占比超过50%,七到八层占比达到20%,所以垂直冬闲和高楼层的组合对于中国的购物中心是最为关键的,九层以上的项目在中国达到15%,我目前接触到最高楼层的项目在湖北大概十四层,这个人找我十四层购物中心应该做什么,这个问题我解决不了,可能你把全世界的高手请到这都解决不了,还有一个外资的购物中心到中国作项目,最后他不知道第三层怎么做,过了一段时间他说要做到第四层。中国的土地成本大大影响在做购物中心项目的整规操作思路,因为他的成本很大,在中国大家可以看到两到三层的项目少,比例上只有10%意味着中国的购物中心一定走亚太模式,不是欧美模式。因为时间关系,我就不讲主力店的模式了,中国的购物中心大部分是超过为主力店,但是国际上的购物中心,已经在做主力店业态的调整,更多餐饮、娱乐、影院都在成为购物中心的主力店,我们要紧密抓住国际化的趋势,来结合自身的项目做特定的分析,由于时间关系我就讲这些,谢谢大家!