陈宗建发言

尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们!大家下午好!我在这里讲两个题外话,第一个上午我讲到中国股票的问题,我想有几个数字,中国的股票现在已经涨到了3400、3500到底未来会涨到什么程度?我在2005年在股票峰会论坛上,我讲了涨到2009年7、8、9三月份见五千多点、六千点,我们股票跌到一千点的时候,我是在2002年我说中国的股票一定会跌到一千点左右,什么时间?2005年的5、6、7三月份整整跌到998点,我在银川、山东操作项目的时候,我让员工大把买股票,我们在那个时候有很多机会。退回去一个时间,在2000年的时候,中国的股票涨到2300点的时候,这是我1997年预测的,以前我在1997年第一代股票大师陈刚包括上海的杨百万讲的时候几乎没有敢相信。大家相信今年我们的股票往下怎么走?对商业地产对商业企业邮什么机会?我觉得这值得思考。股票往后升到2009年的时候,我建议大家做一个监督,那个时候中国的股票升到5千多6千多点的时候中国股票的实质在五十万亿左右。这些话我相信大家记下来,到2009年的时候我们来印证这个话,这是中国金融改革国际化资本必须的,这是很关键的一点,对商业和商业地产这就是莫大的机会,这是我讲的题外话之一,当然对商业地产有关系。

第二点,我在深圳生活了25年,我看着深圳发展到今天,80年代看的是深圳,90年代看的是上海,21世纪是不是看天津,我觉得关键的问题两个字"产业"。深圳走过来的20来年的时间,我得出了一个结论是什么呢?就拿今天的深圳来说,深圳的盐田以港口、码头产业为一条链的产业链区,深圳罗湖以商务为龙头的产业链区,福田以我们政务为龙头的产业链区,我们的兰山以旅游高科技为产业链区,我们的龙岗和宝安它是配套前三、四者。试想一下,我们天津往下的发展,如果在未来真正要成为21支持力看我们天津的话,产业非常关键。每个区域没有一个核心的主打产业想持续永续的经营下去,可能会是一句空话。

言归正传讲商业地产,其实今天讲的一个课题是商业地产理性回归,这个话题讲起来可能要花非常长的时间,我在这里只表达两个观点,剩下我们更多的时间会后我们再探讨交流。第一个观念,冲动的总结,针对商业地产行业经过这么多年的时间,我们看到有三个方面非常关键的体系问题:

1、针对我们全国商业地产的主管领导机构,我们从北京往下的主管部门来讲,其实是不太健全的。大家知道商业地产一定是地产之本,比如我们讲金融和商业三大体系为整合的一个主管机构才最为理性。其实在我们从商业地产到现在为止五,在全国建的商业地产出现的问题我想最终归结到最上层。政策、引导、法规一系列的问题,这是使得我们所有的发展商在走这条路的时候,坡坡坎坎、坑坑洼洼,这里很多问题我们不用说。所以说如果我们在未来的主管机构没有在这三方面的整合能力的话,没有非常完善的整合机构,我们的商业地产健康发展只能是一句空话。

2、我们的中介机构实际上到现在为止,我们在座的各位应该接触很多的中介机构,三个人、两个人策划公司的做过商业,做过地产,做过网络和广告的也在做商业地产的,可想而知在今天为止策划咨询行业拥有全国部门资质证书的几乎等于零。上岗的这些所有从业人员有上岗证书吗?有我们的整个等级技术证书吗?如果有也许是社会办的院校、机构进行办学而已。但真正像物业、机电拥有权威证书的,没有吧!可想而知我们中介机构在走这条路的时候,难免鱼目混珠,高低层次不齐。

3、我们在整个发展的过程当中,商业地产商我想最大的问题不是说我们后面经营管理、策划的问题,核心的核心就是资本化的问题,我们作为房地产的时候,在运作的过程当中,无处不是要资本,都在烧我们的钱,而我们在解决这些问题的时候,恰恰忽略了我们的资本,为什么现在国家大面积在我们金融资本股票市场上进行体系改革,包括我们的IPO事项,我们股票市场IPO的老板们他能坐得住几天,全流通的情况下随时兼并重组,再这样的体系之下,我们说定位的问题,策划的问题、管理的问题、设计的问题全国的问题等等一大堆,这仅仅是技术上的问题,绝对不是战略上的问题。在战略层面上我们的决策都不是完善的情况下,我们在策略,在技术在执行能不出问题吗!

从我到深圳,因为我家里面的背景就是我父亲做建筑房地产,从小我在读书的时候,考试非常糟糕,但是一天到晚跟着父亲就在做商业、做房地产、做股票一直到现在,深圳有股票的那天就开始学习,经过总结过程来讲,我们下一步应该怎么办?这里面有一个数字,在今年我们公司自己开的年会上,总结了3亿平方米以上的市场潜存,10万亿市场价值的存量,什么概念?我简单做说明。

我们从1995年开始独立运作商业地产到现在,整整3年的时间。几乎整个全国各个大小城市应该都跑遍了,天津我已经来了17回了。我们作了完整的统计数字,就现在我们全国需要将我们的商业地产做提升,做经营、做管理这方面的超过了1亿平方米以上,我已经把它细化到我们每一个层次上去了。现在我们做的商业地产,经营不善没有运作起来还是乱七八糟的情况又在1亿平方米左右。同样就我们老城的拆迁,新城的发展未来三到五年的潜存量又在1亿平方米以上。我们说明的什么呢?两个问题:一、商业地产确确实实空间非常大;第二、带给我们更多的思考,如何理性的问题。

面对这么大市场,面对我们整个城市、整个国家,还有那些多的不完善的地方,面对商业地产我们怎么办,所以我想在表达一下第二个观点,商业地产全程整合产业化是未来的出路,是比较理性的出路。在这地方,它的产业链的问题、产业文化的问题,产业是我们的地心问题,产业区域布局的问题,这都是未来必须研究的课题。把话题延伸出去很长,在这里面获得了自己的经验和教训。我们总结了商业地产运作当中有88堂课的商业专题组织课,也有围绕商业地产全程运营,我们愿意在会后做一个交流。谢谢大家!