杨建伟发言

尊敬的何会长,大家早上好!非常高兴今天参加这个高峰论坛,当前我们商业地产、房地产包括我们公司主要做商业地产的项目,所以今天我主要把我们在做这个项目过程当中的一些感受,以及我们在做项目过程当中对项目的理解跟大家做一个交流。

这两年,我们在做项目的过程当中,其实包括我们旧城改造,包括温州、欧洲城商业项目;合肥的两个项目,对于这些项目做了以后我有一个感受,原来我们在做项目的时候,发现很多现象,房地产公司不会去找商业管理公司。现在我感觉们开发商也好,当地的政府也好,都从原来的感性走向理性,尤其最近我们做了一个旧城改造,明显发现这个问题。之前基本都是以自己的想法去做,我谈谈自己对商业地产在做的过程当中,在操盘的各个项目当中的一些想法。我们讲商业地产可能大家都知道,商业地产是老生常谈的问题,我感觉商业地产两个方面:第一个,以商业盈利为目的,可能现在涉及多一些旅游地产、工业地产,包括价值地产。尤其在长三角跟开发商交流比较多一点。目前在整个房地产尤其是商业地产界,以市场型模式开发的比较多,商业地产可能更大在原来的基础上会做进一步的外延。今天我主要讲在实践过程当中的一些商业开发的误区,我们总结了六个方面。

第一、商业规律很重要这是我们目前存在的问题。刚才有些嘉宾讲了,房地产宏观调控政策,现在是大家探讨的是速度也快,政策出台快,商业地产我觉得很快会调控。这个取决于我们在操盘的过程当中的理解,我讲误区之一就是认知缺失在很多项目上和开发商谈的过程当中,他们对这个问题不理解,因为大家一开始几百万可以做一个项目,拿一块地就可以盖房子了,项目做下来,货物两清就走人了,不售后服务。对商业地产的开发模式不理解,他们直接套用国内或者是发达城市的项目,这种现象很多。我们在这里讲,有一个宴会的项目,原来一期开发之后为什么关门了,我们去了解,原来他们想这里是人气旺做比较高端的项目,后来这个区域根本不是原来想象当中的商业环境,而是一个市场环境。这里购物者基本是农村人,在销售的时候租金过高,所以纷纷撤场。第二个误区是定位不合理。所谓定位就是我们把各种商业资源整合在一个平台上,我们在谈商业项目的时候发现很多情况,一个就是定位是某个政府领导讲的,他没有经过真正的市场调研,也没有经过论证。造成了我们前期开发的时候热热闹闹。最后由于体量过大,这个项目撤场了。这里有一个项目,大家可以探讨,在广东有一个城市,建筑面积80万平方米,是集旅游、购物、休闲、运动为一体的,其中商业面积40万平方米,投资也是数十亿,但最终由于体量过大加上当地商业竞争较多,同质化程度较高,没有商业特色,造成了开业不长时间就关门了。第三个误区,我们讲城市整体规划。我们在考察项目,在做项目也好,我们发现很多情况。原来政府在这个区域有相应的规划、有布局。但是很多开发商忽视了商业与城市之间的关系,最后都不同程度的存在着以城市整个规划相博弈、不对称。造成了整个项目开业之后人流稀少、经营惨淡。这是江苏的一个项目,也是一个案例。当时规划的时候,是做高品质的购物中心,后来发现这个区域政府原来已经有规划要做一个市场,最后开发商在调整的过程当中造成巨大的损失,最后这个项目到现在还是没做起来。第四个误区,建筑设计的规划。我讲是目前商业地产项目开发商从一开始拿地以后,最容易走的一条路,而且这种情况在整个项目上大概有90%,一开始拿地以后,他没有直接找规划公司或者是商业管理公司,而是直接把设计公司招来了,先把设计方案做出来再说。做出来以后,在招商的过程当中,才发现问题严重了,这种问题在这里也不多讲了。第五个误区,我们先举一个例子,6在我们浙江南部,也就是在温州有一个项目,原来有一个中心大楼,也是这个问题,一开始投资大概20个亿,有设计公司直接进行建筑设计,建筑师、规划师没有把中心大楼放到主干道,直接放到城市与交通干道的交界处,最后招商相当困难,为什么?因为人流进不去。就是因为没有明确业态规划,商业规划在规划的刚才当中没有考虑真正的招商问题,比如说我们购物中心,或者是百货公司需要的是什么样的建筑形态。往往是凭个人的一些理解来做,造成了招商陷入困境,这种情况有一个例子在江苏中部,有一个项目也是一个80万人口的项目。一共5层有千万方上万面积,以前考虑一到三层做百货店,最终由于之前根本没有做深入规划或者是商业调研,在招商的过程当中,大卖场不进入项目,造成了这个项目出现了很大的问题,这个项目到目前还是在艰难的操作过程当中。第六个误区,就是在商业地产操盘过程当中,开发商为了尽快回笼,项目资金减少压力,过渡小,小受大,但是他们往往没有把商家考虑进去。简单来说,返租三年或者是五年有的商家经营期限本身就是八年到十年,或者15年,经营矛盾很多,开发商的销售矛盾也非常多。这也是在招商过程当中,发现的问题。一开始他们返租三年,后来跟商家一谈这个项目要返租五年,如果不返租商家就不能进来,后来造成无法招商。最后我讲我对商业地产开发的定位:第一,科学定位,在做项目的时候必须有相应的定位、研究。第二,主力店型。第三,招商引资,在这个过程当中,必须是主力店先行。第四,专业公司的介入。在整个商业项目过程当中,一开始就要有商业公司,我们这个感受也很深。第五、注重经营。要靠强大的、有长期经营能力的企业,或者是商家来获取高收益汇报,成为我们商业地产发展的必须的模式。谢谢大家!