饶及人发言

尊敬的各位领导、各位女士、各位嘉宾早上好,今天应大会的邀请,为大家做一个非常宏观的规划,是城市规划与房地产之间的关系,从历史方面讲一下,商贸的CBD街怎么来的?首先我介绍一下龙安集团,我们是专业的设计公司,在美国龙安规划服务有限公司主要进行投资规划、景观设计、会所精装修设计。2006年获得最有影响力奖。2006我们今年在香港的上市,中国城市资源投资公司股票代号056,注册资金1.5个亿。我们跟摩根资产准备下半年推出一个私募资金叫龙安城市建设资金,20亿美金的规模,主要参与中国未来房地产项目建设。另外我们在纽约还注册了一个组织改城市规划基金会主要从事中美之间的规划和管理人员的交流。

我们在房地产商品房讲"女怕嫁错郎",商业房地产规划是一厢情愿,减耗后不但吸引不到客源,同时浪费大量城市资源,同时破坏大城市心态,影响老百姓生活品质,作为商业房地产必须先策划再招商。我们看一下从美国来的购物中心SHOPPING MALL 这个字本来是美国的发明,它基本上从杂志店到超市、到百货公司、到城市便利店、城市中心步行街和购物中心、名牌的仓库中心到区域型的超级购物中心。最后一个词即购物中心的航母是SHOPPING MALL。在美国一个购物中心以一个百货公司为例,必须起到休闲,可以满足不同年纪人的消费。我们可以看出来中国房地产的开发,调节不一样。在国外基金上都是地点,在中国的开发在社会主义特色之下,必须地点好,而且有政策对当地的领导熟悉否则没有办法做事情。商业房地产和住宅房地产完全不一样,我们可以看到,2006年全球租金醉鬼的地段是纽约的第五大道香港铜锣湾,伦敦的香榭里舍大街、阳光大道、纽约第五大道,租金2007年3月底为止每平方英尺月租为150美元,每个月是115800人民币一平米。所以我常在这讲一个政策规划包括SHOPPING MALL必须利用开发商,要利用重大的建设在选址上加强人流、车流,促进区域的开发。我们外国归规划司在中国从业的优点叫"摩根的理论"。比较理性的分析问题,业主喜欢西方的处理方式,但是他的弱点不太了解如何处理中国政治微妙的关系,例如书记与市长、规划处之间的协调。所以中国目前的社会是经济改变政治,影响了城市的规划。中国的图纸和美国体制完全相反中国是政治带动经济,不像西方国家是经济影响政治。

另外技术的规划不同,以及对规划的手法不同,常常外国的规划评审时工作要做很多,我们这里面谈一下由于生活的模式改变,生活经验的累计,美国发展模式是怎么来的?因为它造成SHOPPING MALL的完成。第一,SHOPPING MALL二十世纪初,主要受到交通条件的影响,以及有轨交通的改变;第二,城市的改变,还有生活管理改变,低密度住宅,尤其白领喜欢住郊区。这方面,根据CBD的发展有连接一个城市的作用,如果没有CBD基本上很难构成一个大的SHOPPING MALL。在中国包括天津做CBD的城市,给我们看一下CBD是怎么来的?我们知道中产阶级基本上需求的东西是阳光、空气和空间。我在2003年说,中国城市一定会郊区化,所谓郊区化是汽车贫民化,城市住宅向近郊发展,当初带进来的时候,很多人质疑,但现在都非常接受。

新社区的主题低密度住宅区,有良好的空气,周边有学校,还有购物中心、杂货店完全与自成一体的社区环境相融合,它可以乘车每天30分钟到60分钟的有轨交通,可以利用这些时间阅读报纸。在美国的典型的郊区,他追求的东西跟外国一样。在之前我一直认为,房地产的CBD是什么?跟城市的关系是什么?与CBD有很多同意的英文字,有的叫市中心,中心商业区,行人购物中心都跟CBD的功能非常接近。我们一定知道CBD的功能是城市的写照,提高城市在区域中社会与经济的地位,一般CBD我们人有六个定义,第一是高能量;第二高密度;第三高白领人口;第四高就业人口;第五高机动车并行;第六是高的土地价值,一般CBD是最高的。我们看一下CBD的优点,CBD在十八世纪由于目前公共场降低费用建成,跟工厂有什么关系,因为当初工厂主要靠水陆运输,而且公路运输非常有效率,所以水陆是长途运输大量货物最接近的方式,而且许多工厂浪费水电。另外这个时代工厂,是律师、银行家、会计师的主要客户,在通讯设备没有发达之前,开发商吸收客户离他们越近越好。工人也希望住在周边,因为在交通工具没有发达以前,工人希望住在离公司比较近的地方。

这里就形成了竞争,因为专业人士可以用更多的钱在工厂复位卖地,但是工人没有办法卖起房子,包括纽约市原来这边都是一些现代华尔街商务中心之前的照片。所以城区开始以商业为主。可以看出来,CBD的人口和就业是成正比的。随着交通系统的演进、随着生产方式的改革、随着通讯设备的发明彻底改变对工厂的模式。我们可以看出来,新的制造方式变成流水线的装备方式,使工厂有广大的面积来完成作业。另外交通开始优化,随着交通的进步,交通方式越来越可靠,货运运输不再需要靠水陆了。所以我们看出来,在美国所有的主要城市CBD都是跟路网非有密切关系,这里面从波士顿、洛杉矶或者到芝加哥这些地区都是一样,他在几个快速公路的交叉点。在美国是没有车就没有购物中心,老百姓不会买打包小包的买东西后,去乘非常拥挤的交通工具回去。我们可以看出来CBD和MALL的形成,另外包括CBD旁边运输的关系,包括轻工业系统以及包括机场的城市的关系,包括CBD演变的关系。还有CBD造成城市间距线的组成。包括多伦多,为什么那个时候在"9·11"之后纽约市还把世界贸易中心盖成大楼,因为他没有边界线

而且步行街和车型道的分解很清楚,他的房租很高。另外就业人口白天、晚上改变很大,白天要看形象,晚上要看气氛,所以SHOPPING MALL在外墙设计的时候,但是这个很重要。另外,传统的商业和现代的商业大厦并存,虽然新的购物中心方便,但是旧的购物市场还要保存。

还有空间的功能,随着CBD的改变基本上,都放到了市中心。还有单一的中心道与休闲娱乐相结合,另外CBD附近有漂亮的公园,这是很重要的条件。包括目前我们在纽约两个CBD,在华尔街附近,因为香港的CBD在中环。城市景观也是CBD的一部分,这是伦敦的景观,所以CBD是城市的形象,我们可以看出来中国在过去十几年的变化,从1993年那时候,中国只有300亿外汇储蓄,到现在外汇储蓄是全世界第一,而且消费水平也是第一。随着变化给商业管理者很多机会从原来1980年的9100万到目前5亿、6亿的人口,所以2005年中央政府的数据中国目前的5.24亿,目前600多城市其中170多城市在50到100万之间,产生GDP70%,为国家创造80%的税收。

包括1994年做的商务区,包括土地的区分,跟土地形象的区分这个就是当初,葫芦岛的商务中心很可惜中国的政策一改,整个的饱都和了。在天津也做了一个项目叫"嘉海花园",结合了非常多的策划,还没有实现,在50万平米的购物中心在海河大道的旁边。位置在市中心,当时都是澎湖区,最后给他改造。很可惜当初我们在这里搞一个购物中心,改天津的城市购物中心,可以看到中国的客户对品位的改变到1996到1997年他们认为这个设计很理想,同样的客户在2004年的时候也觉得很好。从这上面可以看出来中国消费者在品位上面的快速改变。我们在上海筹划了一个购物中心,在北京万海国际40万平米的规划,包括土地使用,购物中心的形式也不一样了。还有包括他的一些4S店的形成,以及阳湖山7万平米的购物中心形成,这是我们做的办公区,另外我们在商务中心里面,CBD是办公室、公园、酒店存在。从东京商务中心来讲,基本上以这种模式为主。在曼哈顿旅游观摩是一个非常重要的CBD组成,这样可以增加税收。在这种情况之下,我们怎样吸引大公司到CBD来,很重要提供很好的生活品质,提供摩根的建筑设计,还有旅游是很重要的,如果可以提供这样的生活环境,高效率的工作环境,可以吸引外国公司来。

跨国公司在引进上有几个条件,第一要搞环保型商业环境,有利的政策以及有很多劳力群,还有高生产力的员工,为什么每个城市做评估,工人的生产力高吗,外地员工愿意留在这里,基本上,规划司机在这中情况下,创造较好的生活品质和涉及较高层的建筑物才可以增强城市竞争力,城市竞争力,就是网络、路网的快捷。要多、平、边的交通网络系统,使公司出差方便。而且地铁系统很重要,保证五月包括城市规划,像纽约市,以高密度为住,像洛杉矶是以低密度为主。所以另外,ZBTWD提高土地价值,自然对项目发展很重要,在城市规划时候,把CBD放大系统上很会被淘汰掉。另外一点商业房地产我认为商业房地产在中国城市房地产里面,中国未来规划的挑战一个是如何评定经济开发和环保之间的关系,第二如何保护规划的地位第三如何人老百姓参与规划。经济快速城镇,如何减少寨当呆帐。所以房地产开发有两个效应第一是品牌效应,第二是规模效应,绝对要不好的SHOPPING MALL,中国的SHOPPING MALL以尺寸来定,越大的SHOPPING MALL可能强越荣誉跨垮台。基本上SHOPPING MALL布置第一策划、第二招商、第四设计、第五管理、第六服务第七宣传,要做三流派的购物中心把人类、车流、和现金流配合很好,这都是缺一不可。如果中国政府不能尽快建立房地产信托基金,否则在不久的将来会成淘汰了。房地产的CNO要向有关部门征求自己的发展空间。谢谢大家!